La compétence du juge de l’exécution pour modérer la clause pénale contenue dans un acte notarié

Domaine

  • Droit de l'immobilier

Introduction

Nous avons obtenu la confirmation d’un revirement de jurisprudence de la Cour de cassation quant à la compétence du juge de l’exécution pour statuer sur des contestations portant sur le fond du droit qui s’élèvent à l’occasion de l’exécution forcée d’un titre exécutoire, et plus précisément sur la demande de modération d’une clause pénale contenue dans l’acte notarié à l’origine des poursuites.

Pour qui ?

Notre client possède deux sociétés : la première, une société civile immobilière qui a vendu un ensemble immobilier à usage industriel à une société de messagerie ; la seconde, une société commerciale de décoration murale qui occupait ledit ensemble immobilier lors de la signature de la vente, une date de libération des lieux ayant été prévue dans le contrat.

Pour quoi ?

Lors de la vente, notre client a consenti à l’insertion d’une clause pénale s’élevant à 1000€ par jour de retard à compter de la date initiale de libération des lieux, dans la mesure où régnait un certain climat de confiance avec l’acquéreur.

Les deux parties avaient ainsi convenu que la libération effective des lieux soit reportée jusqu’à ce que le financement nécessaire à la mise en place d’un projet fiable par la société de messagerie soit obtenu.

Par ailleurs, l’annulation de cette clause a posteriori avait été envisagée par les parties et un avenant au contrat de vente rédigé à cet effet.

Pour autant, l’acquéreur a subitement décidé de rompre ses engagements et a effectué des saisies sur le fondement de l’acte authentique de vente et de ladite clause pénale au titre des périodes d’occupation pour lesquelles il n’avait pas renouvelé son autorisation de maintien dans les lieux.

Notre client a naturellement demandé la mainlevée de ces saisies au juge de l’exécution qui l’a débouté au motif que l’acte de vente constituait bien un titre exécutoire permettant le recouvrement forcé de la clause pénale, et que la renonciation par l’acquéreur à l’application de cette clause n’avait pas suffisamment été établie.

Devant la Cour d’appel de Lyon, notre client a maintenu sa demande de mainlevée des saisies en se prévalant d’une part de la renonciation de l’acquéreur à la clause pénale, et d’autre part de son caractère manifestement excessif justifiant sa réduction à néant.

La Cour, dans un arrêt du 7 février 2013, a de nouveau estimé que la renonciation n’était pas suffisamment établie. Toutefois, elle a reconnu le caractère manifestement excessif de la clause pénale et prononcé sa réduction à hauteur de moitié dès lors que l’occupation des lieux s’inscrivait dans le cadre de relations plus larges et de projets communs entre les parties, et que la société de messagerie ne démontrait pas que, sans l’occupation des lieux, elle aurait pu mener des projets d’utilisation à bonne fin desdits locaux.

Un pourvoi a été formé par notre adversaire selon le moyen qu’il n’appartenait pas au juge de l’exécution de modifier la clause pénale et qu’en tout état de cause la cour d’appel n’avait pas suffisamment apprécié le préjudice subi en fixant le nouveau montant de la clause pénale.